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招银国际:中国房地产上半年销售增长放缓
  • 2017-07-19
  • 来源:未知

  上半年销售放缓至21.5%。在一系列调控措施影响下,国内房地产销售在2017 上半年开始放缓。2017 年 1-6 月份,全国商品房销售额为 59,152 亿元人民币,同比增长21.5%,较 2016 年全年的 34.8%增长明显放缓。除了对购房资格的限制外,我们相信不断收紧的房贷政策同样对销售造成不利影响。三四线城市住宅平均售价明显低于较一二线城市,使得在三四线城市购房可以不需要房贷,而直接通过现金或分期支付全款。

  销售增长加速放缓。2016 年全国商品房销售额达 11.76 万亿元,创下历史记录。一般而言,下半年往往是房地产销售的旺季。但在房地产调控措施以及去年高基数的背景下,2017 年上半年销售额同比下滑了 14.2%(1H16: -8.2%)。我们相信销售放缓的趋势仍将持续。房价面临压力。统计局数据显示,一二线城市房价在6 月份继续受压。如图 1所示,6 月份 15 个一线和热点二线城市房价的同比增速较 5 月份时均有所放缓。其中9 个城市录得环比持平或下滑,其余 6 个城市的环比增长均不超过0.5%。一方面,这 15 个城市房地产投资需求依然旺盛。但另一方面,若开发商大幅提高售价,政府将不会批出预售许可,因此房价升幅将受到一定限制。

  去库存仍在继续。房地产库存在2016 年 12 月至 2017 年 2 月录得增加后,已经连续4 个月减少(2017 年 4 月-6 月)。 6 月末,商品房待售面积 6.45 亿平方米,比5 月末减少 1,441 万平方米。此外,6 月份存销比为 5.2 个月,是自2014 年以来最低点。尽管销售增长基本符合预期,但开发商们对投资开发仍然谨慎。

  2017 年 1-6 月全国房地产开发投资 50,610 亿元人民币,同比增长8.5%,增速比 1-5 月份回落 0.3 个百分点。

  房地产三巨头将再次刷新纪录。强者愈强,三大开发商在2017 年上半年销售均超过2,400 亿元人民币。碧桂园(2007 HK, 持有)、万科(2202 HK, 买入)和恒大(3333 HK, 未评级) 2017 上半年销售分别为 2,890 亿、2,770 亿和 2,440 亿元人民币,同比分别增长131%、46%和 72%。按目前形势看,三巨头将在2017 年再次刷新销售纪录。总体而言,快速上涨的股价已经使得内房股的估值大幅上升,因此股价继续上涨空间将不会很大。

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