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万科为什么买普洛斯?
  • 2017-07-16
  • 来源:未知

  实际上万科早在2014年就开始物流地产布局,并于2015年成立专门的物流地产公司,近两年不断拓展在全国的物流网络,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。

  2015年以来万科合计获得物流地产建面就达到150.8万方,将陆续开始形成投入使用。

  过去两年因为股权争斗,万科失去行业第一宝座,刚刚股权之争落下帷幕,郁亮接过接力棒后就开始大动作搞事。此次如果收购成功,毫无疑问万科将成为国内物流地产老大。

  郁亮曾多次谈到房地产黄金时代已经结束,万科2016年年报也指出将布局长租公寓、物流地产等,开始地产多元化布局。

  而物流地产也算是后房地产开发时代的一个风口。

  近年来我国电商保持高速发展,平均增速达到50%,B2C电商规模正逐渐占据更加主导的地位,成就了阿里巴巴、京东这些电商巨无霸,同时物流企业顺丰、四通一达等也顺势崛起。自然对物流仓储的需求也日益增加。

  但是相对于需求,供给还是有限的。而且相比于美国,从数量和质量看,国内的物流地产发展程度都还有较大的进步空间。

  供不应求带来的自然是价格上涨。过去几年物流地产的平均租金也保持稳健增长,普洛斯这两年保持稳健增长主要也是中国地产租金上升和需求增加。而从空置率看,一线城市物流地产空置率平均为6%,保持低水平,更重要的是物流地产回报率明显高于其他投资性房产,一般能达到7%-8%。
(数据来自高力国际)(数据来自高力国际)

  从购物体验角度看,更加高效快速的物流体验将成为未来电商的竞争点之一,而高标准物流仓则是决定物流体验的关键,所以物流仓储的选择上多选择大城市市内交通便利的地点或者距离核心城市较近,比如京东能做到即日达或者隔日达就是在主要消费城市布局仓储点。

  物流地产用地在一线和主要的消费地区是有限的,萝卜一个坑,占完就完了。普洛斯在2003年进军中国后,快速布局规模高速增长,仅10余年就超百倍增长,而且还提前卡位重要城市。

  今年4月媒体报道深圳布吉核心地区7块工业、仓储用地调整为商住地,预示重点城市的仓储用地将持续收缩,普洛斯占下的坑将愈加珍贵。未来普洛斯将受益于收缩带来的物流地产土地及物业的价格攀升,房产公允价值收益增长。

  万科此次大手笔参与收购普洛斯,主要也是卡位物流地产的风口,而且普洛斯的资本运营和经营模式也将对万科自身物流地产发展提供实质性的指导,万科参与这笔交易也就不足为奇了。

  尾声

  最近房地产连连发生大新闻,各种收购并购,有的在疯狂加杠杆,有的在快速去杠杆:

  曾经的老大哥万科在房地产白银时代加速多元化布局。

  万达则是甩掉重资产,走轻资产之路。

  SOHO潘石屹也加速出清上海的商业项目。

  也有逆势而上的加杠杆的融创。

  在波诡云谲的市场和政策中,各个大佬开始下注,谁能笑到最后呢?联想到现在高压调控和货币周期转变背景,不禁感觉当下时点之特别,或许未来回首现在,会感叹冥冥中已有定数。

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