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下半年房地产投资的模型预测
  • 2017-06-30
  • 来源:未知

目前看来下半年的地产企业融资情况不容乐观。

首先,开发贷收紧。2017年3月28日和3月29日,银监会先后下发了《关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理工作的通知》和《关于开展银行业专项治理工作的通知》,两份文件强调检查信贷资金是否直接借或道建筑业及其他行业参与房地产炒作,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产行业领域提供融资,是否在房地产开发贷和按揭贷中虚假、违规操作。央行数据显示,2017年1季度房地产贷款新增1.7万亿元,同比增长13.33%,而2016年1季度同比增长则高达50.98%。 

其次,私募资管和信托融资收窄。2017年2月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划房地产开发企业、项目》。文件要求,私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。相比之下,以往审核,报送即可基本通过,这意味着穿透式监管加强了对于出资方和项目方的核查。与此同时,2017年5月24日,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,要求将房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房企融资,或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

据Wind数据,2017年1-5月房地产信托共计成立117只,相比2016年8-12月的187只,减少了70只;规模层面亦是如此,2017年1-5月房地产信托产品成立规模约236亿元,较2016年8-12月成立发行的527亿元,降低了291亿元。与此同时,新发房地产信托项目在新发信托产品中的占比也由2016年8-12月的5.5%左右下降到2017年1-5月的4%左右。 

第三,地产债权融资受限。房地产开发企业同时也多为高杠杆行业。来自上市房企的数据显示,其存量债务期限多为2-3年。2018-2019年将成为房企债务兑付高点,且每年兑付规模超过3000亿元。在流动性收紧的大背景下,房企同时面临集中兑付债务和融资成本攀升的双重考验。以3-5年期评级为AA+\AA\AA-的中期票据为例,2017年以来,房地产企业发行利率均在5.4%-7.0%之间,相比2016年相同期限、相同评级的中期票据加权利率水平(4.5%)有显著提升。

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